01 июня 2014г.

Приобретение недвижимости стало еще дешевле

Приобретение недвижимости стало еще дешевле

Более доступным стало приобретение недвижимой собственности с введением нового регулирования по расчету налога на прибыль, который в ряде случаев взимается с продавца. К тому же сокращение налога на передачу имущества с 10% до 3% перекроет его стоимость, что так жеслужитинтересам покупателя и, на рынке недвижимости, который почти достиг своего нижнего уровня, открываются новые возможности для заинтересованных лиц.

Как видно из наглядных примеров, приведенных в «ТА НЕА», новый подход предоставляет существенные налоговые льготы покупателям, и при увеличении стоимости передаваемого имущества, увеличивается выгода от покупки. Налоговые льготы будут применяться только в случаях высокого размера налога на прибыль, который хотя и выплачивается продавцом, но в любом случае от его снижения выигрывают обе договаривающиеся стороны.

Принимая во внимание тот факт, что снижение цен с начала кризиса по средневзвешенному показателю составило 40%, а в отдельных случаях достигло 80%, появляются, по заявлениям нотариусов, заинтересованные в покупке лица, которые согласны взять на себя оплату части налога на прибыль, поскольку выгода, полученная ими вследствие снижения налога на передачу имущества, будет выше.

ПРИОБРЕТАЕМАЯ ВЫГОДА. Характерным в данном случае является пример с квартирой, которая была приобретена в 2003 году по цене 120 000 евро и продается сегодня по цене 160 000 евро. По предыдущей системе налогообложения покупатель должен был заплатить налог в размере 15 600 евро (по ставке 8% - 10%). При новой системе покупатель и продавец облагаются налогом в размере 5 018 евро. Выгода таким образом, составляет 10 582 евро.

Другой наглядный пример с покупкой земельного участка по цене 400 000 евро в 2001 году, который продается сегодня по цене 500 000 евро. Общая сумма налогообложения при передаче имущества по сделке купли-продажи составляет 20 790 евро. По предыдущей системе налогообложения покупатель должен был выплатить налоговой инспекции сумму в размере 49 600 евро. Снижение общей суммы налогов составляет 28 810 евро. Иными словами выгода, предоставляемая покупателям, способствует заключению договоров, предполагающих солидарную ответственность по внесению налога на прибыль, что выгодно так же и самому владельцу недвижимости.

Во всяком случае, по заявлениям нотариусов, такие соглашения уже заключаются между договаривающимися сторонами и оформляются в их нотариальных конторах. Характерным для данного случая является пример с участком земли в Геракасе, который должен был быть передан в декабре, но обе стороны отложили по просьбе покупателя подписание договора на январь, чтобы извлечь выгоду от снижения налога по передаче недвижимости с 10% до 3%. Однако, когда нотариус сообщил продавцу, что ему придется заплатить налог на прибыль в размере 1 200 евро, то продавец попросил своего оппонента по договору - покупателя в качестве ответного шага за приобретаемую им выгоду (а конкретнее, за уменьшение размера налога по передаче имущества), оплатить причитающийся по сделке налог на прибыль. Так и поступили. Покупатель согласился выплатить 1 200 евро, так как он сам получил выгоду от снижения ставки налога до 3% в размере 3 000 евро.

Но может произойти и обратное. То есть, продавец согласится оплатить всю сумму налоговых сборов, как и за себя лично, так и за покупателя, как это произошло с квартирой в Варкизе.

Объективная стоимость квартиры составляет 90 000 евро, а ее рыночная стоимость равняется 35 000 евро. По всей вероятности, продавец настолько сильно был заинтересован в продаже данной недвижимости, что подписал договор с покупателем, являющимся иностранным гражданином, по которому сам выплатил 4 000 евро, что соответствует всей сумме налоговых сборов (налог на прибыль плюс налог на передачу имущества).

Четыре категории. Ограничится ли передача покупателю оплаты части налога на прибыль только единичными случаями или это превратится в общую тенденцию и найдет более широкое распространение, пока еще не ясно. Тем не менее, как заявил в «Новостях» президент Координационного Комитета Греческой Ассоциации Нотариусов господин Константинос Влахакис, в новой системе налогообложения различаются четыре отдельные категории недвижимости.

Наиболее привлекательной в том смысле, что не облагается налогом на прибыль, является, безусловно, недвижимость, приобретенная в собственность до 1995 года, которая полностью освобождается от уплаты этого налога.

Это касается в основном старых строений, спрос на которые сильно проигрывает по сравнению со спросом на новые, в особенности, когда речь идет о дорогих и востребованных районах, таких как северные или южные окрестности Аттики, где в первое десятилетие 2000-х разразился строительный бум.

Наиболее выгодной и, следовательно, более привлекательной категорией с точки зрения налогообложения является недвижимость, приобретенная ее нынешним владельцем с 1-го января 1995 года по 31 декабря 2002 года. К недвижимости данной категории применяются понижающие коэффициенты, ценовые показатели умножаются на 0,8 и следовательно, налог на прибыль снижается по сравнению с другими.

Причина, по которой Министерство экономики и финансов решило снова снизить стоимость с использованием понижающих коэффициентов на определенную категорию недвижимости, по заключению экспертов рыночных отношений, состоит в том, что коммерческие цены в период с 1995 по 2002 годы колебались в очень разумных пределах и не имели ничего общего с их раздуванием в 2007-2011годах.

Менее привлекательной с точки зрения налогообложения является категория недвижимости, права собственности на которую перешли к ее нынешнему владельцу в период с 2002 по 2007 г.г., то есть до последнего увеличения объективной стоимости на недвижимость.

В договорах, заключенных в тот период, ценой покупки объявлялась объективная стоимость, которая на тот момент была довольно невысокой, в то время как коммерческие цены начали поэтапно повышаться. Применяются понижающие коэффициенты, показатели которых устанавливаются с 81,1% (если недвижимое имущество было приобретено в 2002 году), и достигают 89,5%, если оно было приобретено в 2007 году.

Наконец, существует и четвертая категория - это недвижимость, приобретенная в период с 2007 по 2014 годы. В заключаемых договорах за основу принимаются объективные цены, которые до сих пор остаются неизменными и рассчитываются по базе стоимости строительства.

В связи с приведенным выше, если в настоящее время попытаться продать недвижимость по ее объективной стоимости, то налогообложение будет очень небольшим. Это так же подтверждается применением достаточно высоких понижающих коэффициентов на прибыль, которые рассчитываются исходя из количества лет владения недвижимостью и колеблются между 89,5% и 100%.

 

« Назад